Mini guide: Hoe koop ik een (vakantie) huis in Frankrijk

Eindelijk een huis kopen in Frankrijk

 

Het is zo ver. Een huis kopen in Frankrijk is niet langer alleen maar een droom.

Na verschillende vakanties in dezelfde regio doorgebracht te hebben weet u redelijk goed wat er te koop staat. U heeft voor de etalages van makelaars gestaan, websites van makelaars bezocht en zelfs met een aantal makelaars gesproken over huizen die wel interessant leken. Wat u voor uw geld kunt kopen is ook duidelijk. Kortom, u bent goed voorbereid en het vinden van een leuk huis moet niet zo moeilijk zijn.

In de praktijk blijkt dat dit best tegen kan vallen. Een geschikt huis vinden is niet zo eenvoudig en later blijkt nogal eens dat de aankoop van een bepaald huis niet zo’n goede beslissing is geweest. In Frankrijk staan zoveel huizen te koop dat je door de bomen het bos niet meer ziet.

Waar en hoe moet je beginnen?

Makelaar, notaris of van een particulier?

Ongeveer de helft van de Franse huizen wordt via makelaars verkocht. Verkoop via een notaris laten we hier buiten beschouwing.

De Nederlandse koper besteed te weinig aandacht aan de mogelijkheid direct van de eigenaar te kunnen kopen. Er zijn verschillende sites waarop particulieren hun huis aanbieden en het is alleszins de moeite waard die sites te bezoeken. Bijvoorbeeld: www.pap.fr, www.entreparticuliers.fr, www.immogo.com, www.annoncesjaunes.fr, www.leboncoin.fr, www.affidata.com.

Elders op deze site wordt al verwezen naar het kopen van een huis zonder makelaar.

De makelaar

Als in ieder beroep zijn er goede en slechte, eerlijke en oneerlijke makelaars. Het zou onjuist zijn alle makelaars, vanwege een aantal rotte appels, over één kam te scheren. Wanneer we het in dit verhaal over makelaars hebben dan bedoelen we goede en eerlijke makelaars en die zijn echt in de meerderheid.

Om de kans op verkoop te vergroten schakelen sommige verkopers meer dan één makelaar in. Commissie kan per makelaar verschillen dus het is altijd verstandig na te gaan of een huis ook via een andere makelaar wordt verkocht.

Waarom via een makelaar?

Een plaatselijke makelaar gebruiken kan verschillende voordelen hebben. Als de makelaar meewerkt neemt het zoeken naar een huis minder tijd in beslag. Hij kan inschatten of een huis voldoet aan uw eisen en wensen, en neemt hopelijk contact met u op als hij een geschikt huis in de verkoop heeft of neemt. Hij kan vragen over de omgeving beantwoorden. Hij kent het aankoopproces.

Teveel op één makelaar vertrouwen heeft echter nadelen. Een huis dat perfect voor u zou zijn en niet via deze makelaar verkocht wordt kan aan uw neus voorbij gaan. Als het huis door een andere makelaar goedkoper wordt aangeboden zal uw makelaar dat hoogst waarschijnlijk verzwijgen. En waarom niet? Om dat tegen te gaan kunt u natuurlijk alle makelaars in de regio inschakelen maar dat is niet zo praktisch.

Regelmatig de websites van makelaars bezoeken is een goede aanpak. De deur naar verschillende makelaars blijft open, u weet wat zij aanbieden en u krijgt een redelijk beeld van de prijzen.

Helaas is de informatie op sites van makelaars heel vaak beperkt (omdat zij willen voorkomen dat de concurrent kan achterhalen welk huis zij adverteren) en dat maakt het beoordelen van een huis moeilijk of zelfs onmogelijk. Ook hier geldt dat er uitzonderingen zijn en er zijn (vaak buitenlandse) makelaars die een uitstekend overzicht geven.

U kunt een makelaar via email om meer informatie over een huis vragen maar lang niet alle makelaars reageren op zulke verzoeken. Zij weten niet dat u een serieuze koper bent en ook willen zij voorkomen dat u direct kan gaan onderhandelen met de verkoper. De makelaar even bellen, om uit te leggen wie u bent en wat uw plannen zijn, kan nuttig zijn.

Waarom direct van de eigenaar kopen?

De vraagprijs van een huis dat particulier wordt aangeboden zal gemiddeld 4-8% lager moeten zijn dan waarvoor het bij een makelaar wordt aangeboden. Direct van de eigenaar kopen is daarom financieel aantrekkelijk.

Als een huis door één of meer makelaars wordt aangeboden zou het ook te koop kunnen staan op een van de bovengenoemde particuliere sites. De verstrekte informatie op deze sites is meestal redelijk uitgebreid dus met wat detectivewerk is dat huis misschien te vinden. Het kan de tijd en moeite waard zijn.

FPS vindt het overigens niet ethisch een makelaar niet verder bij de aankoop van een bepaald huis te betrekken als met die makelaar al in detail over dat huis gesproken is.

Waar in Frankrijk

De juiste locatie in Frankrijk is belangrijk. Veel teleurstellingen komen voort uit de gedachte dat het vakantiegebied een ideale plek is om een huis te bezitten.

Wordt het uw tweede huis? Dan kan het vakantiegebied een goede keuze zijn.

Gaat u er daarentegen het gehele jaar wonen? Dan moet u alles weten over de streek, de mensen, het (micro) klimaat, enzovoorts, om de juiste beslissing te kunnen nemen.

Het gebied waar u uw vakantie doorbrengt is misschien niet zo geschikt om er  permanent te wonen. In sommige streken duurt de winter 5 tot 6 maanden. Het kan er koud, nat, grijs en saai zijn. Stadjes waar het leven zich in de zomer op straat afspeelt liggen er ’s winters soms verlaten bij. Sommige mensen zijn dat niet gewend, hebben zich dat niet gerealiseerd, en vinden dat deprimerend.

Frankrijk is een groot en mooi land. Objectief advies is moeilijk te krijgen en daarom is het goed dat u tijd investeert in het onderzoeken van de verschillende regio’s. Bezoek, als dat enigszins mogelijk is, de delen van Frankrijk die u interessant lijken. Heeft u een streek gevonden die u aanstaat, ga daar dan tijdens de verschillende jaargetijden eens naar toe, maar bezoek het vooral in de winter.

De keuze criteria

De ervaring leert dat kopers vaak niet exact kunnen aangeven wat voor huis ze willen kopen. Tijdens hun zoektocht veranderen zij soms van gedachte en dat leidt bijna altijd tot de verkeerde beslissing.

Het is goed de eisen en wensen vooraf uitvoerig te bespreken, vast te leggen en te rubriceren. De volgende classificatie zal helpen bij de keuze van een woning:

  • Absoluut noodzakelijk (als het huis niet aan deze eisen voldoet dan wordt het niet gekocht)
  • Belangrijk (maar het is mogelijk dit criterium in te ruilen voor een ander)
  • Pluspunt (maakt een huis aantrekkelijker)
  • Negatief (iets wat niet aanvaardbaar is)

U kunt nu gericht gaan zoeken. U kunt een makelaar exact aangeven – bij voorkeur schriftelijk – binnen welk kader hij moet opereren. Treedt hij daar buiten dan kunt u hem op een gemakkelijk rechtzetten.

Ziet u een interessant huis? Vraag de makelaar of de eigenaar of het voldoet aan de absoluut noodzakelijke eisen. Vraag ook, als u twijfelt aan de juistheid van een antwoord, om een bewijs in de vorm van foto’s of kopieën van documenten.

Discipline

U bent het, na lang discussiëren, met elkaar eens geworden over de absoluut noodzakelijke eisen. U kunt daarom stellen dat een huis, dat niet aan alle noodzakelijke eisen voldoet, niet overwogen zal worden.

Dat vereist een grote discipline. Stelt u zich voor dat een huis zeer aantrekkelijk lijkt maar niet voldoet aan alle eisen. Het is dan verleidelijk uw eisen direct aan te passen. Die spontaniteit is in veel gevallen de reden waarom de aankoop van een huis later betreurd wordt.

Flexibiliteit is echter belangrijk en eisen en wensen moeten kunnen worden aangepast. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat uw persoonlijke omstandigheden wijzigen, uw voorkeur verandert, of dat uw plannen aangepast moeten worden. In deze gevallen kunt u het over de nieuwe eisen en wensen eens worden en deze opnieuw classificeren.

Eisen en wensen mogen nooit worden aangepast als gevolg van een huis dat aantrekkelijk lijkt, de opmerkingen van een makelaar, een mogelijk aantrekkelijk aanbod, of als gevolg van welke andere ongeplande omstandigheid of actie dan ook.

Waarop letten

Makelaars dienen zich aan bepaalde regels te houden. Als u besluit een huis via een makelaar te kopen dan is het goed een makelaar te kiezen die lid is van een professionele organisatie.

Het is mogelijk dat u het huis direct van de eigenaar koopt. Eigenaars hoeven zich nergens aan te houden (behalve aan wat wettelijk is vastgelegd) en kunnen uitspraken doen die u met een korreltje zout moet nemen.

Behalve het financiële verschil maakt het niet uit of u via een makelaar koopt of direct van de eigenaar. Door voortdurend op uw hoede te zijn en een aantal spelregels in acht te nemen loopt u weinig risico.

Enkele punten om op te letten:

  • Afstand houden

    Het is beter geen te nauwe relatie aan te gaan met een makelaar or eigenaar. Hoe aardig zij ook zijn, het gaat bij de verkoop om grote bedragen en daardoor kunnen de ethische normen soms vervagen.
    Bedenk ook dat men met een paar bezoeken geen echte vriendschap kan opbouwen.

  • De Compromis de Vente

    Een makelaar verkoopt een huis in opdracht van de eigenaar. Hij vertegenwoordigt dus het belang van die eigenaar (en zijn eigen belang). Gebruik die makelaar daarom niet voor het opstellen en beoordelen van het voorlopige koopcontract. Schakel een onafhankelijke specialist in.

  • Alles regelen

    Er zijn makelaars die aanbieden alles te regelen. Afgezien van hetgeen hierboven al is opgemerkt over de contracten, wees op uw hoede. Er is slechts een zeer beperkt aantal makelaars dat de belangen van de verkoper en de koper werkelijk gescheiden kan houden.

  • Dossier Diagnostic Technique

    Dit is een verplicht rapport dat de verkoper moet laten opstellen. Een DDT inspecteur stelt alleen vast. Dat wil zeggen dat hij niet aangeeft wat de gevolgen zijn van zijn waarnemingen of hoe deze hersteld moeten (of kunnen) worden. Het DDT rapport is voor een leek vaak moeilijk te begrijpen. Laat het rapport door een onafhankelijke, bouwkundige expert beoordelen. Deze expert zal vaststellen wat voor u, de koper, de technische en financiële gevolgen zijn van de waargenomen problemen.

  • Technisch onderzoek

    Laat een huis altijd door een officieel gekwalificeerde, bouwkundige expert technisch onderzoeken. Alleen dan weet u wat u koopt. Een technisch onderzoek geeft ondermeer aan of een huis structureel in orde is, of het onderhevig is aan verzakkingen, in welke staat het dak, schoorsteen, houtwerk, vloeren, muren, enzovoorts, verkeren, of er problemen zijn met vocht, welke reparaties dringend noodzakelijk zijn en welke in de toekomst te verwachten zijn, hoeveel deze ongeveer zullen kosten, enzovoorts. Technische rapporten zijn gemiddeld 30 – 40 pagina’s lang. Inspecties zijn gedetailleerd en op geen enkele manier te vergelijken met de keuringen die door sommige Nederlandse instanties worden verricht.

  • Renovatie

    Laat uw plannen voor een renovatie beoordelen door een onafhankelijke, bouwkundige expert. Een expert kan aangeven of deze plannen technisch en financieel haalbaar zijn. Desgewenst kan de expert ook aangeven of de waarde van het gerenoveerde huis hoger of lager zal zijn dan het totaal door u te investeren bedrag.

  • Septische tank

    Deze dienen per 1 januari 2013 te voldoen aan nieuwe eisen. Een tank die nu niet aan deze eisen voldoet moet dan dus zijn aangepast of vervangen. Laat de tank controleren en neem de kosten voor de aanpassing of vervanging mee tijdens de onderhandelingen over de prijs van de woning.

  • Technische expertise

    Baseer uw aankoopbeslissing niet op uitspraken van de makelaar of eigenaar over de kwaliteit van een huis, de kosten voor herstel of reparatie, of zijn schatting voor de renovatie kosten. Beschouw deze uitspraken als zijnde van generlei waarde.

  • Taxaties

    Laat, bij enige twijfel, de waarde van een huis vaststellen door een onafhankelijke, gekwalificeerde taxateur. Een makelaar is, tenzij hij lid is van de CEIF of een gelijkwaardige professionele instantie, geen gekwalificeerde taxateur. Een waardebepaling door een taxateur kan bij de onderhandelingen over de vraagprijs gebruikt worden.

  • Vergunningen

    Baseer aankoopbeslissingen niet op uitspraken van de makelaar of eigenaar over de mogelijkheid de vereiste vergunningen te kunnen verkrijgen.

  • Onderhandelen

    Gebruik de informatie over een huis en met name de kosten voor dringend herstel, verkregen via de rapporten van de onafhankelijke bouwkundige expert, tijdens de onderhandelingen over de aankoopprijs. Vooral de eigenaar vindt dat soms moeilijk te aanvaarden en zal daartegen bezwaren aantekenen maar leg dat naast u neer.

    Iemand die een tweedehands auto koopt en een deuk in een spatbord ontdekt verwacht dat de vraagprijs overeenkomstig (de kosten van het uitdeuken) zal worden aangepast. Datzelfde principe dient u bij de koop van een huis toe te passen als het bouwkundig rapport een probleem aangeeft.
    Indien nodig kunt u het rapport aan de verkoper tonen.

 

Veel succes met het vinden en kopen van uw Franse huis!

Wouter Haaijman

Wouter Haaijman is directeur/eigenaar van French Property Surveyors Ltd, specialisten in bouwtechnische keuringen en taxaties door geheel Frankrijk.
www.frenchpropertysurveyors.com

Author: redstarweb

Share This Post On